Benfeitorias em imóveis alugados

É padrão de todo contrato de aluguel: o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue. Entretanto, isso não significa que algumas melhorias não possam ser implementadas no imóvel.

Se o locatário deseja realizar alguma reforma no local, deve, primeiro, conversar com o proprietário para requerer autorização.

Se as reformas forem autorizadas, é necessário formalizar tudo isso em contrato.

E quais reformas podem ser realizadas sem que seja necessário requerer autorização do proprietário?

Não há proibição de realizar modificações estéticas dentro do imóvel, desde que essas modificações não alterem a estrutura do local, como, por exemplo, pintura de paredes, instalação de jardins verticais ou de rede de proteção.

O que diz a lei?

A Lei n° 8.245/91, conhecida popularmente como “Lei do Inquilinato”, estabelece, em seus artigos 22 e 23, as obrigações do locador e locatário:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Ainda, a referida lei determina que as benfeitorias (reparos) se dividem em necessárias, úteis e voluptuárias, que são:

(i) Benfeitorias necessárias são aquelas que visam conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore, como, por exemplo, o conserto de infiltração, rachaduras ou troca de telhas quebradas.

(ii) Benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, construção de um banheiro, instalação de portão automático ou cobertura para a garagem.

(iii) Benfeitorias voluptuárias são aquelas realizadas para lazer ou embelezamento do imóvel, como, por exemplo, a construção de piscinas e churrasqueiras.

Sobre quem paga a conta, vejamos o que o artigo 35 da Lei do Inquilinato determina:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Ou seja, as benfeitorias necessárias, mesmo que não autorizadas pelo locador, mas realizadas pelo locatário, devem ser reembolsadas, uma vez que a responsabilidade de zelo pela estrutura do imóvel é do locador.

As benfeitorias úteis, por sua vez, apenas serão indenizadas se houver autorização do proprietário para sua realização.

Já as benfeitorias voluptuárias, nos termos do art. 36 da mesma lei, não são reembolsadas pelo proprietário.

Sobre esse ponto, cumpre destacar que a manutenção de telhados se configura como uma benfeitoria necessária, tendo em vista tratar-se de parte estrutural do imóvel a ser locado, bem como porque a não conservação deste pode comprometer, inclusive, a utilização do imóvel pelo locatário.

Portanto, tratando-se de benfeitorias necessárias, elas deverão ser reembolsadas pelo locador, com exceção da hipótese de existir cláusula de renúncia no contrato de aluguel.

O que é direito de retenção?

O direito de retenção permite que o inquilino se mantenha no imóvel até que o proprietário reembolse os valores gastos para realização das benfeitorias.

E existem reparos que são obrigatórios ao inquilino?

Como dissemos acima, é obrigação do inquilino preservar pela conservação do imóvel. Isso significa dizer que o inquilino deve reparar as avarias que sejam causadas por ele mesmo ou por terceiros durante a vigência do contrato de aluguel, como manchas na parede ou pisos e janelas quebradas.

Benfeitorias necessárias que não são indenizadas:

Embora o artigo 35 da Lei n° 8.245/91 determine que as benfeitorias necessárias são indenizáveis, bem como as úteis, desde que autorizadas, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento de que caso exista cláusula expressa de renúncia no contrato, as benfeitorias não serão reembolsadas. Veja:

“Súmula 335 do STJ: nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Nos colocamos à disposição para eventuais dúvidas.